“2008厦门楼市冷暖专题”之图说
 
走过四季 方知冷暖

    回首2008年，毫无疑问是中国房地产市场的多事之秋。降价、断供、退房、交易萎靡、救市新政等字眼屡屡见诸报端。客观地讲，这个冬天的确有点冷。

    受2007年以来一系列宏观调控政策以及总体经济形势不景气的影响，2008年的厦门房市在经历数年的狂飙突进后急转直下——— 成交持续低迷、房价不断探低、土地近半流拍、退房风潮时起，市场信心更是陷入谷底。

    据不完全统计，2008年厦门全市新建商品房共成交14333套，总成交面积205.53万平方米，总成交金额约148亿元。相比2007年，总成交面积同比下跌47%，总成交金额同比下跌59%。

    其中，商品住宅成交8902套，成交面积104.25万平方米，成交金额101.35亿元。住宅成交面积同比下跌65%，总成交金额同比下跌65%。相对于供需两旺、火爆异常的2007年，厦门楼市在2008年遭遇了“滑铁卢”式的大溃败。

    综观全年商品住宅销售走势，基本上呈现出“静”、“冷”、“转”、“温”四季特征。数据显示，2008年厦门全年商品住宅销量在5月和12月达到高峰，刚刚过去的12月成为去年月销售冠军。随着岛内特价房的频繁推出以及年底一些项目的开盘，全市销量逐月攀升，在12月达到全年最高点。

    虽然年末在“新政”以及众开发商此起彼伏的 “抄底价”集中火力的攻势下，楼市交易出现了间歇式的强力反弹，带来2008楼市寒冬的第一抹“暖阳”，但成交量的“阴晴”不定、“降价风”的持续蔓延，仍然无一不预示着交易双方市场信心以及楼市短时“回暖”的未可预知性，“低压”或仍将长时间笼罩市场。

    还是那句话,不经四季，不知冷暖，今天的寒冬换个角度正是“进补”的好时节。练好体质，冷冬过后，春天还会远吗？

关键词：成交低迷

    冷清的房产交易大厅，折射全年交易之冷淡：据统计，2008年厦门楼市商品房成交面积比2007年下跌47%，住宅成交面积同比下跌65%，楼市之冷可见一斑。

关键词：持续观望

    购房者的观望写在脸上：面对错综复杂的后市和持续下滑的房价，何时才能收复陷入低谷的入市信心？

关键词：人气冷清

    门可罗雀的售楼处不复往日人气：低迷的楼市使得购房人谨慎观望，就连看房的人流都失去了走进售楼处的动力。

关键词：土地流拍

    楼市低迷波及土地拍卖：2008年的厦门土地市场遭遇 “滑铁卢”，近半挂牌出让的地块流拍，多数成交地块也都是以底价成交，与去年的火爆不可同日而语。

关键词：二手遇冷

    二手房交易量大幅下挫：往日人流如织的二手房门店变得无人问津，走过路过就是懒得进去。

关键词：救市

    由抑制到扶持，政策转向助市场信心回升：下半年，从中央到地方，各种刺激购房消费的政策不断出台，购房税费明显降低，促进市场信心回归。

关键词：成交回暖
    房产交易量日渐提升：进入11月，在政策和降价刺激下，厦门楼市成交量回升显著，到12月达到全年最高峰。

关键词：房博会

    作为厦门楼市年度盛会，本报房博会重现昔日火爆人气，充分说明购房需求仍很可观，关键要看有没有合适的平台和项目。

关键词：人气回归

    在新政和降价的双重利好刺激下，久违的购房热情再度被点燃。图为新景5·8开盘现场。

成交与拍地双陷低谷

    2008年以来，受宏观经济背景、经济政策变动影响，厦门土地拍卖市场也随之进入调整期，成交量持续走低，土地“流拍、底价出让”成主流。开发商资金链普遍趋紧，无钱圈地造成了土地市场的大势趋冷，历次房产新政所产生的叠加效应，终于造成了2008年以来厦门土地市场持续惨淡的局面。

    与此同时，厦门住宅成交同样陷入低谷。总体经济形势的不景气及“9·27”新政的出台是导致2008年以来商品住宅成交持续低迷的最主要成因，愈演愈烈的金融风暴严重击挫各方信心，影响人们的预期，而“9·27”新政则将主力支撑2007年厦门商品住宅成交的投资需求极大程度地排挤出了市场，楼市陷入自2004年以来前所未有的低迷。

    2008年住宅市场遇冷，写字楼市场却持续升温，销售强劲，成为处于观望期的鹭岛一个新的亮点。

土地流拍让地价重回理性

    2008年土地拍卖，共成功出让25幅，其中岛内成交13幅，成交面积293179.36平方米，占比34%；岛外成交12幅，成交面积574197.23平方米，占比66%。受自身区域发展状况的局限，厦门岛内特别是思明老城区可供推出的土地日益减少，稀缺性尤为凸显，这也是市场之所以逐渐向岛外转移的客观因素。而厦门岛外各区的迅速发展，对未来所带来的良好预期，使得岛外土地市场越来越受到青睐。

    2008年，厦门商住地块频频流拍，透过现象看出，大体量、高总价地块成为开发商不能承受之重，在政策方面、市场方面和货币调控方面都未出现明显利好的情况下，开发商都对其保持谨慎态度。“面粉贵过面包”是土地市场一度的特有气象，但在今年楼市变局下，土地价格已渐渐回归理性。

土地成交分析

    成交类型方面，从统计数据来看，2008年土地成交仍以商住用地为主，达48%，但成交比重较2007年有所下滑，幅度为7%。其次为办公用地、工业用地，比重分别为32%，8%，办公用地成交比重上升明显，幅度为19%。

    成交宗数方面，今年成交的12幅商住用地，思明、湖里、海沧、同安四区均各成交3幅。

    成交面积方面，以湖里和同安最多，二者平分秋色，均占成交面积的33.2%。思明区今年出让的三幅商住地块相对较小，占比仅为14.2%。翔安区无新的商住地块推出。

    成交金额方面，数额最多的是同安区，共成交17.91亿元。思明区今年出让地块总金额为11.78亿元，湖里7.5715亿元，海沧5.99亿元。

    成交溢价率方面，今年以底价成交为主，溢价率较高的为2008G01，溢价率为13.6%。资金流动性由过剩转为不足，开发企业信心不足，土地交易市场开始放缓，使得今年溢价率较低。

拿地企业分析

    全年58.33%的商住地块由国有企业竞得，如特房、海投等，占据主导地位，外地开发企业和民营开发企业较少，只有金都、紫金等。

    2008年厦门开发企业不但普遍面临资金紧张的问题，而且也普遍改变了对土地市场和地价走势的预期，即使市场土地价格有所回落，开发企业仍不敢贸然拿地，而是集中精力处理手中已有土地。回顾去年的厦门土地市场，唱主角的是厦门本土的实力开发商。各个区域基本上都形成了各自的主流开发商，区域“垄断”态势明显。其中国贸集团、源昌集团、新景地集团、联发集团傲立“五缘湾”；海投房产雄霸海沧，古龙集团、住宅集团、夏商地产、杏林建设主攻集美，特房集团、汇景集团二分翔安市场。

成交猛跌逼楼市连连降价

    纵观近年厦门楼市发展，2004－2008年厦门商品住宅成交走势呈倒S形发展，在到达2007年317.53万平方米的制高点后，2008年旋即跌落至102.19万平方米的新低，月均成交量不足10万平方米。

    从2008年全年的成交走势来看，1－12月商品住宅成交呈现W形走势，全年成交102.19万平方米，同比大跌67.8%。经过前半年极尽艰难的爬升，全市商品住宅成交在相对的传统销售旺季5月份来到全年的次高点12.26万平方米，6月因市场后续效应影响继续保持在11.76万平方米的相对高度，5月和6月也因此成为全年的相对销售高峰。

    另一传统销售旺季“金九银十”也未能出现，销售量持续下挫，直至11月厦门十条新政的出台以及市场“抄底价”的连续震撼出击，商品住宅成交才出现强劲反弹，于12月跃升至13.89万平方米的全年最高点，为历尽深寒的厦门楼市带来一丝暖意。

全年成交均价

    2008年商品住宅成交均价仍旧保持上升趋势，但上升幅度明显放缓，3.6%的涨幅环比大跌91.2%。市场既有相对较高价位项目的明显成交放量是年度成交均价仍旧微幅上扬的主要原因。

    而从2008年1-12月单月成交均价走势来看，全年成交均价呈不规律状持续下调，1月份的11763元/平方米成为全年单月均价的最高点，而9月的8206元/平方米则来到历史新低。

    住宅成交均价曾经在3月、8月和10月分别出现了不同程度的相对较明显反弹，然而大市的持续走低最终仍是无法挽留成交均价的下滑态势。

成交楼盘特征

    纵观2008年1月－12月的楼盘成交情况，主要的楼盘成交前三季度主要集中在岛外，特别是集美和海沧区，主力户型为120-130平方米三房和80-90平方米二房，均价在6300元/平方米左右。

    第四季度岛内楼盘由于集体降价影响，成交表现开始异军突起，其中以都市港湾和乐活小镇等项目为最，都市港湾单11月一月就实现了289套3.92万平方米的销售量，一跃成为全年全市成交排行之首。英皇湖畔华庭也吸引了众多购房者的目光，10月和11月合计44套0.59万平方米的成交量。

    主力成交楼盘共同的市场特征表现为：其一，项目性价优势相对明显，合理或优势定价对应的产品、资源表现突出；其二，成交主力户型多为中等或偏小户型，刚性需求消费特征显现；其三，营销表现相对突出，项目市场形象塑造明确。

性价比一决成交高低

    2008年商品住宅各区域成交分布同比去年同期基本一致，思明区仍以38%的成交占比为各区域之首，同比上升7个百分点，万科·金域蓝湾、海峡国际社区、英皇·湖畔华庭及罗宾森广场等项目为其主力成交项目。

    湖里区次之，占比23%，同比上升2个百分点，以都市港湾、水晶森林、总裁行馆、源昌鑫海湾等项目为主力支撑。

    海沧区则继续为岛外市场成交主导，占比16%，同比下降8个百分点，未来海岸系列项目及绿苑·水岸名筑、禹洲·华侨金海岸、彼岸·Patio等仍为区域成交主力构成。

    集美区由于夏商·大学康城二期、乐活小镇和泉舜·泉水湾等项目的相对强力支撑也实现了12%的成交占比，同比上升3个百分点。

    同安区本年度主力成交项目为同安大唐世家三期、厦航同城湾二期、丽水云天和芸溪居住公园3期等项目，区域成交占比为10%，同比上升1个百分点。

    翔安区占比1%，同比下降5个百分点，以汇景新城中心和特房·锦绣翔安为主力成交。

思明区

成交和价格依然领衔

    思明区2008年商品住宅成交总量为38.34万平方米，同比下跌61.3%，占全市总成交的38%；成交均价11933元/平方米。

    各方面发展相对成熟的岛内板块的市场认可度和接受度依然相对较高，而万科金域蓝湾、海峡国际社区、山景叠院以及价格调整后重获市场高度瞩目的英皇湖畔华庭、鸿图嘉园二期、新华城和嘉盛豪园等项目的热销，更为相对性价楼盘的优势市场表现力做直接的现身说法。

湖里区

成交均价紧逼思明

    湖里区2008年住宅成交23.19万平方米，同比下跌65.2%，占全市总成交23%；均价11600元/平方米。

    因特价房及团购优惠活动的推出，实现销售量重大突破的都市港湾和水晶森林，分别以6.40万平方米和3.55万平方米的成交成为湖里区本年度的主力成交项目。而由于中小户型产品而备受市场青睐的福隆国际和悦华园本年度市场表现也相对突出，成交总量分别位列区域成交排行的第5位和第6位。

海沧区

沿海住宅表现突出

    海沧区2008年商品住宅成交16.41万平方米，同比下跌77.9%，占全市总成交的16%；成交均价7276元/平方米。

    海投旗下未来海岸及绿苑系列项目表现抢眼，本年度共有未来海岸系天御、天心岛、天成及绿苑·水岸名筑、绿苑·海景国际5个项目跻身年度区域住宅成交面积前十排行，仍旧为区域成交主力。

    另外，禹洲·华侨金海岸和彼岸·Patio也因其区位、产品表现对应相对优势定价而得的明显性价优势取得了不俗的销售成绩，分别位列区域成交面积排行的第2位和第5位。

集美区

中小户型成交比例高

    集美区2008年商品住宅成交12.37万平方米，同比下跌56.0%，占全市总成交的12%；成交均价6639元/平方米。

    同样以小户型产品为主打的夏商大学康城和乐活小镇年销售总金额均达亿元以上，成交总面积分别位列区域住宅成交面积排行的第1位和第2位，小户型产品仍以其面积小、总价低、进入门槛相对较低的市场特征备受购房者青睐。

    奉行低价策略的祥和雅筑和双桥明珠年度成交总量也相对较高，分别位列销售面积排行的第3位和第6位。

同安区

价格恢复成交信心

    同安区2008年商品住宅成交10.36万平方米，同比下跌64.7%，占全市总成交的10%；成交均价5977元/平方米。

    同安大唐世家三期以其优势地段、产品及恰当的推盘时点实现了2.33万平方米1.64亿元的销售成绩，位居同安区住宅成交面积排行榜首。

    厦航·同城湾二期和古庄新城等项目因销售价格的大幅度下调也实现了较大面积的成交，分别位列成交排行榜第2位和第8位；而于12月份新开盘、采取低开低走价格策略的禹洲·大学城和阳光清境也取得了不俗的销售成绩，分别位列排行榜的第4位和第7位。

翔安区

成交大幅下挫

    翔安区2008年商品住宅成交1.52万平方米，同比下跌92.4%，占全市总成交的1%；成交均价7216元/平方米。

    翔安区本年度共有4个项目有成交备案，其中汇景新城中心以其明显的产品、区位优势取得了0.91万平方米 7121.84万元的销售成绩，领跑区域成交。特房旗下锦绣翔安及美地亚登项目销售量相对较高，销售节点主要集中于项目强销的上半年。（海峡导报）