上周，厦门住宅成交量为何“井喷”？

　　岁末年初，厦门楼市出现了一丝久违的暖意。

    来自厦门相关部门的统计数据显示，2008年12月的最后一个整周（12月22日至28日），全市无论是新房总成交量还是单日成交量，均较之前有大幅增长。而国务院办公厅旨在刺激房地产消费的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（以下简称<意见>）于此前不久发布，《意见》最大的看点是对“二套房”政策的“松绑”。不少业内人士认为，正是该政策的出台刺激了厦门楼市成交量的上升。

成交量出现“井喷”

    厦门国土资源与房管局的统计数据显示，刚刚过去的一周（2008年12月22日-12月28日），厦门全市的新房成交量为530套，其中住宅成交407套，比上周多了138套，日均成交58套。而此前的三个月即2008年9、10、11月，厦门市商品住宅成交量分别为687套、589套和790套，日均成交量分别为24、19、26套。即便是在楼市最火爆的2007年上半年，厦门住宅成交总量为11723套，日均64套。对比之下可以看出，过去一周，厦门住宅的日均成交量已接近2007年上半年的水平。

    值得注意的还有这一周的单日成交情况。2008年12月22日至12月28日，厦门住宅的日均成交量分别为63、62、44、60、64、53、61套，仅有两天的成交量低于60套，最低的为44套。而该月前20天，住宅成交量超过44套的仅有12月12、13日两天，其余绝大部分日均成交量在30套以下，而从2007年底到2008年10月国家开始出台救市政策前，厦门住宅日均成交量超过30套的更是少见。

    这些“喜人”的表现，令不少业界人士乐观地认为，厦门楼市已经开始复苏。                                             

缘于二套房政策松动？        

    不少市场分析人士注意到这样一个细节：2008年12月最后一个整周厦门住宅成交量出现“井喷”，恰恰出现在《意见》出台之后，这似乎是政策在显现“威力”。

    据了解，2008年12月17日，国务院常务会议研究部署了《促进房地产市场健康发展措施》，研究确定了“加大保障性住房建设力度”、“进一步鼓励普通商品住房消费”、“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售”等三项促进房地产市场健康发展的措施，被业界称为“国三条”。

    随后的12月21日，国务院办公厅发布了《意见》，作为“国三条”的实施细则，其中关于第二套房的条文颇为引人关注。《意见》第四条指出：“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”

    有业内人士分析认为，2007年9月，对楼市有着重要影响的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称“二套房贷政策”）出台，随后不久，“二套房贷政策”的补充通知——《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》发布，其中第二条“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭再次向商业银行申请住房贷款”的情况说明跟《意见》的规定十分相似，因此，《意见》真正有特殊意义的条文是第四条后半句，即“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定” 。

　　对此，有业内人士认为，这意味着，国家将二次或以上购房的房贷利率决定权下放给银行，让银行自己给客户优惠，与之前严控二套房的政策相比，这已是全面松绑，将刺激房地产市场的消费。 不过，也有银行界人士认为，这并不等于贷款买第三套、第四套房同样可以享受到首次置业首付两成、贷款基准利率打七折的优惠。

政策松动效果不大

　　不少房地产业界人士认为，《意见》对第二套房政策的“松绑”，导致了厦门楼市成交量出现“井喷”。事实果真如此么？

     2008年12月29日，记者以购房者的身份咨询了厦门一些银行的个贷部，中国工商银行、中国农业银行、中国银行及招商银行的厦门分支机构个贷部经理均告诉记者，目前，他们对第二套房仍然执行此前的标准，即对已贷款购买一套住房但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，比照首次贷款购买普通自住房的优惠政策执行。相较之下，中国建设银行除了推行上述做法外，最近另外推出了一项优惠——如购房者以成年孩子的名义购房，同样比照第一套住房的优惠政策执行。

    厦门市国土资源与房管局的相关人士告诉记者，早在2008年4月中旬，厦门就向全市公布了城镇居民家庭人均住房建筑面积的具体数字，即人均住房面积31.92平方米，低于这一平均水平的市民如有购房需要，可直接到厦门市国土房产局开具证明。记者也从厦门各大商业银行了解到，他们界定第二套房是否按首套房标准执行的数据也是人均住房面积是否低于31.92平方米。

　　这意味着，只要厦门购房者原先拥有的房产中，人均住房面积小于31.92平方米，即属于改善型需求，购买第二套房时就可以被纳入优惠范围之内。　　

　　对此，有房地产业内人士认为，以一个三口之家为例，总住房面积要小于90平方米再购买第二套普通自住房的，才可以享受贷款优惠政策，然而，这部分人的购买力相对有限，不足以大幅拉升楼市的成交量。更重要的是，《意见》中二套房松动的尺度只是放宽到一些想改善居住环境和居住条件的购房者身上，而不像之前涵盖所有的二次置业者，因此，不能说二套房政策完全解禁，政府一方面对投资投机者继续“从紧”，另一方面对需要改善住房条件的自住购房者放宽。

　　厦门某房地产策划代理公司的负责人认为，二套房政策松动从某种程度上给了房地产经营者信心，不过以当前的市场来说，仅凭这一利好，很难拉动多数购房者的购买欲望，也不能改变当前购房者持有的“房价继续下跌”的心态。

　　“二套房政策松动所起到的刺激作用十分有限。”厦门城市年轮策划代理有限公司董事长张文彪认为，厦门是一个以移民人口为主的城市，常住人口的消费观念比较理性，不会盲目购买第二套住房；而新进的外来人口中不少人资金实力较雄厚，不太容易受到政策的影响。

    厦门国贸地产有限公司营销策划部经理方福山则认为，最近一周厦门住宅成交量的“井喷”并不具有普遍性，这是由少数几个打出特价房的楼盘撑起来的“寡头成交量”。一个有力的佐证是，在单盘方面，本周成交量排名第一、第二位的“水晶森林”、“阳光情境”，本周的成交量分别为88套和52套，这就占过去一周厦门住宅总成交量的1/3强。
　　　　　　
楼市回暖尚待时日

    《意见》涉及降息、减免交易税费、放宽二套房贷、鼓励购买改善型自住房、支持房地产信贷等，被认为是10月以来国家出台的一系列房地产政策的总汇，但如今，这一政策的效果并不被普遍看好。新的一年，厦门楼市回暖还需要什么来支持？

“现在需要的是提振购房者对市场的信心。对于政府部门而言，可以通过调节户口、教育、税收以及改善开发商的融资环境等，来促进房地产市场的健康发展。”张文彪如是认为。

    “政策、经济大势和降价，三者缺一不可。”福建房地产界知名博人江南客指出，当前，国际经济形势不容乐观，房地产行业自然无法独善其身。对于股市，国家可能拿出“真金白银”来救市，而对于楼市，政策可能更多的是“口头”和“文件”上救市，因为在政府看来，许多地方的房价远未调整到位，开发商完全可以通过降价销售的方式来激发市场从而达到自救的目的。

    “靠人人老，靠山山倒，一切只有靠自己。光靠政府‘加油’、‘加油’的喊声，开发商们是到不了终点的，还是现实一点，自已掏钱给自己加点油吧。”江南客一针见血地指出。

    和江南客的观点类似，方福山也认为：“就目前的情况来，开发商要想取得销售佳绩，最好的办法还是降价。”（海峡财经导报 张志华）